土地增值税的核定征收

原创 2017-10-09 王皓鹏 金穗源商学院

在进行土地增值税清算的时候，企业往往因为资料不完整，不能准确合理确定收入与扣除，或者因为查账征收税负较重，故意形成核定征收的“假象”。不论是什么原因形成的，核定征收作为一种惩罚措施，值得我们去研究，那我们今天聊聊土地增值税核定征收的政策。

一、核定征收率

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）

文件第一次清晰的规定土地增值税核定征收率的原则性规定，相关表述如下：规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

该文件作为土地增值税核定征收率的纲领性文件，其他省市纷纷制定本地的核定征收率。核定的方式简单分为两类：

1、按照房屋类型或者兼顾地区来确定核定征收率。如青海、宁夏、内蒙、江西、济南、青岛等。附宁夏的核定征收率表。

宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收率表

地区类型	普通住宅	非普通住宅	其他类型房地产（%）
（%）	（%）
银川地区	5	7	10
石嘴山地区	5	6	8
吴忠地区	5	6	8
中卫地区	5	5.5	6
固原地区	5	5.5	6

2、按照销售价格来确定核定征收率的。如《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局公告2012年第3号）规定土地增值税的核定征收率：对纳税人开发的房地产项目，按照单个清算项目已售建筑面积的销售均价确定核定征收率，具体如下：

（一）销售均价未超过8000元/㎡的，核定征收率为5%；

（二）销售均价超过8000元/㎡、未超过10000元/㎡的，核定征收率为6%；

（三）销售均价超过10000元/㎡、未超过20000元/㎡的，核定征收率为8%；

（四）销售均价超过20000元/㎡、未超过30000元/㎡的，核定征收率为11%；

（五）销售均价超过30，000元/㎡的，核定征收率为13%。

二、四项费用的核定

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

以上规定清晰指出，当企业资料不全或者凭证不符合清算要求的话，税务机关可以核定四项费用在税前扣除的。这里需要提醒广大穗友注意：四项费用是扣除土地和公配之后的费用。主要原因是土地成本大部分企业都可以准确计量并提供相关票据的，公配由于规划的不同，各个企业是不一样的，因此土地和公配不适合进行核定。

关于四项费用的核定，浙江、北京、安徽宣称出台相关文件，摘录如下：

1、《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告》（浙江省地方税务局公告2016年第20号）文件规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料，结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素，核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。

2、《北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地[2009]245号）规定：

分类房产单位面积四项成本核定表

房地产类型	竣工年代	核定单位成本（元/平方米）
多层住宅及底商	2001及以前	1386
2002	1402
2003	1469
2004	1502
2005	1486
2006	1512
2007	1586
2008	1798
高层住宅及底商	2001及以前	2425
2002	2435
2003	2621
2004	2807
2005	2769
2006	2790
2007	2987
2008	2997
多层办公	2001及以前	2270
2002	2270
2003	2511
2004	2502
2005	2450
2006	2480
2007	2738
2008	2700
高层办公	2001及以前	3130
2002	3113
2003	3414
2004	3370
2005	3295
2006	3330
2007	3670
2008	3844

说明：多层是指七层及以下的住宅或办公楼，高层是指七层以上的住宅或办公楼。

3、《宣城市地方税务局关于土地增值税清算四项成本扣除有关问题的公告》（宣城市地税局公告2011年第2号）文件规定：

宣城市2005-2010年度

房地产开发项目土地增值税四项成本扣除标准额度表（单位：元/平方米）

竣工年度	2005年及以前	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年

项目类型
住	1、多层住宅及底商（7层及以下）	1000	1061	1111	1227	1192	1289
宅	2、小高层住宅及底商（8层以上11层以下）	1327	1401	1431	1558	1513	1620
类	3、高层住宅及底商（12层及以上）	1420	1478	1518	1650	1595	1713
	4、联排别墅	1150	1211	1261	1377	1342	1439
	5、独立别墅	1300	1361	1411	1527	1492	1589
办	1、多层（7层及以下）	1100	1161	1211	1327	1292	1389
公
商
用	2、小高层（8层以上11层以下）	1427	1501	1531	1658	1613	1720
类	3、高层（12层及以上）	1520	1578	1618	1750	1695	1813